Immobilienfinanzierung mit Wohnriester
Immer wieder werden wir gefragt, oh Wohn-Riester Sinn macht oder nicht. In unserem aktuellen Blog-Beitrag klären wir über die Vor- und Nachteile einer Finanzierung mit Wohnriester auf und informieren über Möglichkeiten und Alternativen dazu.
Finanzieren mit Wohnriester
Ein Bausparvertrag durchläuft eine Ansparphase und eine Auszahlungsphase. In der Ansparphase werden monatliche oder unregelmäßige Raten auf den Vertrag eingezahlt und die Bausparkasse verzinst das Guthaben mit einem vereinbarten Zinssatz. In dieser Zeit ist es erforderlich, mindestens 40-50 % der Bausparsumme anzusparen.
Ist dieses Ziel erreicht, kann der Bausparer das Guthaben nach einer Mindestvertragsdauer zum Zweck der Baufinanzierung verwenden oder den Vertrag zunächst weiterlaufen lassen – der Vertrag wird zuteilungsreif. Die Auszahlungsphase beginnt. Die angesparte Summe und das Darlehen werden als Bausparsumme verfügbar. Der Sparer tilgt den Kredit in monatlichen Raten nach einem vorher vereinbarten Zinssatz.
Der Vorteil eines solchen Vertrages lag in der Vergangenheit in dem vertraglich garantierten niedrigen Zinssatz in der Auszahlungsphase. Dieser konnten deutlich unter den Kapitalmarktzinsen liegen und wurden durch niedrige Guthabenzinsen in der Ansparphase erkauft. Je nach Tarif konnte das Darlehen durch zusätzliche Einzahlungen, die Sondertilgungen, schneller als geplant getilgt werden.
Ein Riester-Vertrag diente ursprünglich dazu, eine Zusatzrente aufzubauen. Seit 2008 ist es möglich, die Förderung auch zur Finanzierung einer Immobilie einzusetzen. Die Vorteile eines Riestervertrages liegen in der staatlichen Förderung. Bei Einhaltung der Voraussetzungen beträgt die Höhe der jährlichen Zulage 175 EUR zuzüglich 185 EUR für jedes Kind und 300 EUR für jedes Kind, das ab dem 01.01.2008 geboten wurde. Für Berufseinsteiger bis zum 25. Lebensjahr gibt es einen einmaligen Bonus von 200 EUR. Darüber hinaus sind jährliche Beiträge bis zu 21000 EUR steuerlich als Sonderausgaben absetzbar, wobei das Finanzamt den Zulagenanspruch mit der Steuererstattung verrechnet.
Ein Sparvertrag bei einer Bausparkasse kann mit der Riesterförderung kombiniert werden, wenn eine Immobilie zur Eigennutzung erworben werden soll. Dies gilt auch für die Entschuldung von Immobilien, die nach dem 01.01.2008 erworben wurden. Die Immobilie muss sich in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum befinden und es darf kein Ferienobjekt sein. Weitere Möglichkeiten sind der Erwerb von Pflichtanteilen an einer Wohnungsgenossenschaft oder eines Dauerwohnrechtes oder die Nutzung der Bausparsumme für einen barrierefreien Umbau einer Immobilie.
Der angestrebte Vorteil der Verbindung des Bausparens mit der Riesterförderung besteht im Anspruch auf staatliche Zulagen bzw. Steuererstattung im Rahmen des Sonderausgabenabzuges. Der Anspruch auf Riesterförderung besteht sowohl während der Sparphase als auch während der Tilgungsphase. Dadurch wird das Eigenkapital für die Baufinanzierung in der Sparphase erhöht und in der Tilgungsphase kann das Darlehen schneller abbezahlt werden, so dass weniger Zinsen anfallen.
Tatsächlich sind die Sparbeiträge im Rahmen eines Riester-Vertrages jedoch nicht steuerfrei, sondern unterliegen der nachgelagerten Besteuerung. Wenn das gebildete Kapital für die Zahlung einer Rente verwendet wird, ist diese steuerpflichtig. Wenn nun das gebildete Kapital für eine Baufinanzierung verwendet wird, ist von einer vorzeitigen Entnahme die Rede, da der Sparer das Rentenalter noch nicht erreicht hat. Das entnommene Kapital ist erst ab dem Renteneintrittsalter zu versteuern, und zwar so, als ob eine monatliche steuerpflichtige Rente zur Auszahlung kommen würde. Für die Berechnung der Steuerschuld wird ein fiktives Wohnförderkonto eingerichtet. Der entnommene Betrag wird jährlich um 2 Prozent erhöht und zum angenommenen Beginn der Rentenzahlung durch die verbleibenden Jahre bis zum 85. Lebensjahr geteilt. Der daraus errechnete Jahresbetrag muss dem steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet werden. Alternativ kann zu Rentenbeginn 70 % des Gesamtbetrages in einer Summe versteuert werden.
Grundsätzlich sollte ein Riester-Bausparvertrag nur dann abgeschlossen werden, wenn sicher ist, dass damit tatsächlich eine Immobilie finanziert werden soll. Andernfalls ist es sinnvoller, die Riester-Förderung auch über eine andere Vertragsform in Anspruch zu nehmen. Auch bei Nutzung eines solchen Vertrages besteht die Möglichkeit, das Guthaben zur Baufinanzierung ganz oder teilweise vorzeitig zu entnehmen.
Eine Variante des Wohn-Riester ist die „Bausparkombifinanzierung“. Sie ermöglicht den sofortigen Erwerb einer Immobilie, wobei die Finanzierung über ein Darlehen erfolgt. Dieses Vorausdarlehen kann zunächst nicht getilgt werden, vielmehr zahlt der Sparer nur die Zinsen. Parallel dazu wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, der nach Zuteilung das Vorausdarlehen ablöst. Erst dann beginnt die Tilgung des Darlehens aus der Zuteilung des Sparvertrages.
Was sind die Vor- und Nachteile beim Bausparen mit Wohnriester?
Ob Wohn-Riester grundsätzlich für eine Immobilienfinanzierung Sinn macht, kann pauschal nicht beantwortet werden. Es kommt neben allgemeinen Faktoren auch auf die Vertragsbedingungen des Anbieters und die persönlichen Umstände des Sparers an.
Zuerst ist zu prüfen, ob nicht schon eine Förderung nach Riester für einen bestehenden Vertrag in Anspruch genommen wird. Unter Umständen wird der Anspruch auf Riester-Förderung auch bereits im Zusammenhang mit Beiträgen des Arbeitgebers zur betrieblichen Altersvorsorge verbraucht.
Ein weiterer Faktor ist die Begrenzung der Förderung auf maximal 2100 EUR im Jahr. Nach einer Ansparzeit von 20 Jahren wäre im günstigsten Fall ein Kapital von 50000 EUR vorhanden. Wenn der Immobilienkäufer wenig Eigenkapital besitzt oder eine größere Summe für die gewünschte Immobilie benötigt, ist weiterhin eine Baufinanzierung durch eine Bank erforderlich.
Ob sich Riester-Bausparen rechnet, hängt davon ab, ob man die Förderung durch Zulagen und Steuerersparnisse auch wieder für die Finanzierung der Immobilie verwendet. Wenn das Finanzamt nachträglich den Sonderausgabenabzug im Rahmen der Steuererklärung anerkennt, landet die Steuererstattung zunächst einmal auf dem Girokonto. Verschiedene Gründe können dazu führen, dass dieses Kapital dann nicht wie vorgesehen für die Immobilienfinanzierung Verwendung findet.
Grundsätzlich besteht die Gefahr, dass die geförderten Beiträge und Zulagen versteuert werden müssen, wenn der Sparer die Immobilie nicht mehr selber nutzt, sondern verkauft oder vermietet. Dies gilt für die Dauer von 20 Jahren nach Beginn der Auszahlung. Allerdings hat der Gesetzgeber eine Reihe von Ausnahmen festgelegt, beispielsweise bei vorübergehendem Auszug, Krankheit oder beruflicher Abwesenheit. Dasselbe gilt bei Neuanschaffung einer Immobilie innerhalb von zwei Jahren.
Vor Abschluss eines Riester-Bausparvertrages sollte man Angebote mehrerer Anbieter vergleichen. Die Höhe der Abschlussgebühr variiert zwischen 1 – 3 % und wird bei Beginn der Sparphase mit den eingezahlten Beiträgen und den Zinsen verrechnet. Dazu kommen je nach Anbieter jährliche Kontoführungsgebühren, die ebenfalls in die Kalkulation einbezogen werden sollten.
Im Rahmen eines barrierefreien Umbaus einer bestehenden Immobilie gibt es technische Voraussetzungen, deren Einhaltung ein Sachverständiger bestätigen muss. Diese Kosten sollte man ebenso berücksichtigen.
Ist Bausparen mit Wohnriester sinnvoll?
Bei der Betrachtung der Vor- und Nachteile des Riester-Bausparens müssen die staatliche Förderung durch Zulagen und Steuererstattung dem zu zahlenden Eigenanteil gegenübergestellt werden. Hier ergeben sich im Einzelfall unter Berücksichtigung der Kinderzahl und der steuerlichen Veranlagung ganz unterschiedliche Ergebnisse.
Ein lediger Sparer ohne Kinder würde 2019 bei einem zu versteuernden Einkommen von 30.000 EUR eine Steuererstattung von 670,98 EUR erwarten können, wenn er den Höchstbetrag von 2100 EUR geltend macht. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 50.000 EUR beträgt die Erstattung 862,99 EUR. Ein Sparer mit drei ab 2008 geborenen Kindern hat Anspruch auf Zulagen in Höhe von 1075 EUR.
Im Internet finden sich viele Berechnungsbeispiele. Sie gehen von der optimistischen Annahme aus, dass die Voraussetzungen für den Erhalt der Zulagen und Steuererstattungen tatsächlich für die gesamte Dauer der Spar- und Tilgungsphase vorliegen. Dies ist aber oft nicht der Fall. Die Kinderzulagen sind an den Bezug von Kindergeld gekoppelt und können entfallen, wenn die Kinder das 25. Lebensjahr vollendet oder ihre Ausbildung abgeschlossen haben. Der Sonderausgabenabzug über die Steuererklärung kann ins Leere laufen, wenn der Steuerpflichtige beispielsweise dauerhaft arbeitsunfähig wird und aufgrund der Höhe der Erwerbsminderungsrente kein steuerpflichtiges Einkommen mehr erzielt werden kann.
Der Förderung ist die Erhöhung der Steuern im Ruhestand gegenüberzustellen. Zunächst einmal sind in der Regel weniger Steuern zu zahlen als eingespart wurden, da der Steuersatz aufgrund des niedrigeren Einkommens geringer ist. Dass bedeutet aber im Umkehrschluss, dass aufgrund des niedrigeren Einkommens die nachträgliche Versteuerung mehr ins Gewicht fällt und von der ohnehin nicht üppigen Rente weniger übrig bleibt. Zumal die erworbene Immobilie dann bereits ein gewisses Alter erreicht hat und laufende Instandhaltungskosten anfallen. Muss die Immobilie verkauft werden, sind die eingesparten Steuern sofort zu begleichen und im Todesfall geht die verbliebene Steuerschuld auf den oder die Erben über.
Zu berücksichtigen ist auch, dass der Riester-Bausparer in der Sparphase eine sehr bescheidene Verzinsung erhält, während er für das Baudarlehen nach derzeitigem Stand höhere Zinsen zahlen muss als für den Kredit bei einer Bank. Dies macht nur Sinn, wenn das Zinsniveau in den nächsten Jahren deutlich ansteigt. Der Kredit bietet dagegen einen festen Zinssatz über einen festen Zeitraum und damit Planungssicherheit. Die Zinsen hierfür sind derzeit historisch niedrig.
Diese Nachteile und die unübersichtliche Konstruktion lassen das Riester-Bausparen für die Finanzierung von Immobilien wenig attraktiv erscheinen. Es muss genau kalkuliert werden, ob diese Variante hilfreich ist.
Heiko Cudok, Inhaber und Finanzierungsberater Der Baufi Berater