Erben oder Kaufen? Warum es sinnvoll sein kann, die Immobilie der Eltern zu kaufen statt zu erben
Viele Familien gehen davon aus, dass die Immobilie der Eltern eines Tages einfach vererbt wird – ohne Aufwand und ohne größere Risiken. Doch gerade bei steigenden Immobilienpreisen zeigt sich:
Der klassische Erbfall ist oft der teuerste, komplizierteste und riskanteste Weg.
Hohe Immobilienwerte führen schnell zu einer steuerpflichtigen Erbschaft, Erbengemeinschaften verursachen Konflikte, und im Pflegefall kann das Sozialamt frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre prüfen oder sogar zurückfordern.
Ein strukturiert geplanter Kauf der Immobilie zu Lebzeiten der Eltern kann dagegen steuerliche, rechtliche und finanzielle Vorteile bieten – und gleichzeitig den Familienfrieden sichern.
⚠️ Wichtiger rechtlicher Hinweis
Dieser Blogartikel – und auch unser ausführlicher Ratgeber – ersetzen weder eine steuerliche noch eine rechtliche Beratung. Alle Inhalte basieren auf allgemeinen Erfahrungswerten, persönlichen Einschätzungen und typischen Modellen aus der Praxis.
Die konkrete Umsetzung muss immer mit einem qualifizierten Steuerberater und einem erfahrenen Notar abgestimmt werden.
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- vollständige Modelle (Kauf, Verkauf, Teilschenkung, Kombinationen)
- steuerliche Effekte & Abschreibung (AfA)
- Pflegefall-Risiken & Sozialamt
- detaillierte Vertragsübersichten (Kaufvertrag, Verkäuferdarlehen, Mietvertrag)
- Schritt-für-Schritt-Anleitungen und praktische Beispiele
- Checklisten für Notar, Steuerberater & Finanzierung
- Marktpreiseinschätzung als Grundlage
- Vorsorgevollmacht & Patientenverfügung umfassend erklärt
Rechtlicher Hinweis zum Ratgeber:
Der Ratgeber ist keine steuerliche oder rechtliche Beratung, sondern zeigt allgemeine Möglichkeiten, Denkweisen und persönliche Einschätzungen auf. Für die Umsetzung ist eine individuelle Fachberatung zwingend erforderlich.
Warum „einfach erben“ schnell teuer werden kann
1. Erbschaftsteuer bei hohen Immobilienwerten
Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €.
Viele Immobilien liegen heute deutlich darüber.
Alles, was darüber liegt → sofort steuerpflichtig.
2. Konfliktpotenzial in Erbengemeinschaften
Mehrere Erben = gemeinsamer Besitz.
Oft unterschiedliche Interessen:
- einer will verkaufen
- einer will selbst einziehen
- einer will vermieten
Ergebnis: Streit, Blockaden und Verzögerungen.
3. Pflegefall-Risiken: Schenkungsrückforderung möglich
Schenkungen innerhalb von 10 Jahren können vom Sozialamt geprüft und angefochten werden.
4. Keine Abschreibungen möglich
Geerbte Immobilien können nicht steuerlich abgeschrieben (AfA) werden.
Beim Kauf hingegen schon.
Warum der Kauf so viele Vorteile bietet
1. Abschreibungsmöglichkeiten (AfA) für Kinder
Der Gebäudewert kann jährlich steuerlich abgesetzt werden – ein großer finanzieller Vorteil.
2. Bonitätsvorteile durch Mieteinnahmen
Die Eltern können nach dem Verkauf weiterhin in der Immobilie wohnen.
Die Miete verbessert die Kreditwürdigkeit der Kinder.
3. Keine Schufa-Eintragung beim Verkäuferdarlehen
Ein privates Darlehen der Eltern wird nicht in der Schufa vermerkt – volle Kreditflexibilität bleibt erhalten.
4. Klare rechtliche Eigentumsverhältnisse
Ein Kauf sorgt für Transparenz und vermeidet spätere Streitigkeiten.
5. Schutz im Pflegefall
Ein echter Verkauf kann nicht wie eine Schenkung zurückgefordert werden.
6. Flexibilität in der Vertragsgestaltung
- Wohnrecht
- Nießbrauch
- Kombination mit Bankfinanzierung
- Tilgungsfreiheit
- späterer Erlass der Restschuld
Alles möglich – individuell anpassbar.
Der wichtigste Schritt: Eine professionelle Marktpreiseinschätzung
Der Kaufpreis muss „fremdüblich“ sein – also marktgerecht.
Nur so erkennen Notar, Finanzamt und Banken das Modell an.
Eine professionelle Marktpreiseinschätzung ist daher der erste und wichtigste Schritt.
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- Orientierung für Kaufpreis & Abschreibung
- Grundlage für das Verkäuferdarlehen
- Basis für die Mietpreisgestaltung
Finanzierungsmodelle – flexibel kombinierbar
1. Verkäuferdarlehen
Die Eltern finanzieren den Kaufpreis in Form eines privaten Darlehens.
Vorteile:
- keine Schufa
- flexible Konditionen
- späterer Erlass möglich
- Eltern erhalten planbare monatliche Zahlungen
2. Bankfinanzierung
Mit Mieteinnahmen und Immobilie als Sicherheit oft problemlos möglich.
3. Kombination
Ein Teil über die Bank, ein Teil über die Eltern → maximale Flexibilität.
Warum Vorsorgevollmacht & Patientenverfügung dazugehören
Wer Immobilien innerhalb der Familie überträgt, benötigt auch klare Vorsorgeregelungen.
Denn:
Ohne gültige Vollmachten dürfen selbst Ehepartner oder Kinder keine Entscheidungen treffen, wenn die Eltern handlungsunfähig werden.
Formulare aus dem Internet reichen rechtlich nicht aus.
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Der Ratgeber ist klar strukturiert, leicht verständlich und führt Schritt für Schritt durch alle wichtigen Punkte — von A wie Abschreibung bis Z wie Zahlungsmodelle.
Fazit: Frühzeitiger Kauf statt Erben – oft die beste Lösung für alle Beteiligten
Ein Kauf bietet:
- steuerliche Vorteile
- Bonitätsvorteile
- klare Eigentumsverhältnisse
- Pflegefall-Schutz
- familiären Frieden
- flexible Finanzierungsmodelle
Wer rechtzeitig handelt, vermeidet unliebsame Überraschungen und nutzt die Gestaltungsmöglichkeiten optimal aus.
🔒 Rechtlicher Hinweis (abschließend)
Dieser Beitrag und der zugehörige Ratgeber ersetzen keine steuerliche und keine rechtliche Beratung.
Alle beschriebenen Modelle sind allgemeine Beispiele und persönliche Einschätzungen. Für Ihre individuelle Situation sind qualifizierte Fachleute wie Steuerberater und Notare unerlässlich.
Moin Baufi-Berater,
Danke für den guten Beitrag. An einer Stelle würde ich mein Verständnis jedoch gerne korrigieren lassen:
Ausschnitt aus dem Artikel:
Wie funktioniert das genau?
1. Die Eltern verkaufen das Haus an die Kinder.
2. Die Kinder zahlen den Kaufpreis in monatlichen Raten zurück.
Frage:
Die Kinder haben doch jetzt erstmal einen Kredit aufgenommen und den Kaufpreis zu zahlen.
Zahlen die Kinder jetzt zum Kapitaldienst der Bank noch Geld an die Eltern zurück ?
3. Parallel vermieten die Kinder das Haus zurück an die Eltern – und zwar für genau die Höhe der monatlichen Rate.
Danke schon mal für die Antwort.
Wir empfehlen hierzu unseren kostenfreien Ratgeber anzufordern 🙂
Denk noch mal nach.
1. Die Eltern verkaufen das Haus an das Kind. Das Kind muss Betrag X an die Eltern bezahlen
2. Zeitgleich „nimmt das Kind einen Privatkredit von den Eltern auf, d.h. Die Eltern geben X and das Kind.
Da ist keine Bank im Spiel. Die Eltern sind die Bank (Kreditgeber) Geld fließt nur auf dem Papier.
Das Kind ist nun Schuldner bei den Eltern und muss Zins und Tilgung an die Eltern zahlen.
Die Eltern sind Mieter und zahlen Miete an das Kind. Auch das hebt sich auf.
Aber Vorteil: Das Kind (mit höherem Einkommen als die Eltern) hat die Abschreibung vom Haus. und kann Reparaturen/Renovierungen am Haus auch vor Steuern geltend machen.
Das konnten die Eltern früher als Besitzer nicht.
Ich hätte gerne Ihren Kostenlosen Ratgeber zum Thema Immobilie der Eltern Kaufen statt Erben.
Mit freundlichen Grüßen
Petra Gramüsch
Gerne – dazu eine E-Mail an innendienst@der-baufi-berater.de mit Bitte um Zusendung des Ratgebers… 🙂
Bitte um diesen Ratgeber Thema Haus von den Elternnksufrb. Wir überlegen Teilkauf.
MfG Kammerer