Gemeinschaftseigentum und Sanierungskosten: BGH-Urteil

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Wer als Wohnungseigentümer eine Sanierung vornimmt und dabei auch Gemeinschaftseigentum instand setzt, ohne dies vorher mit der Eigentümergemeinschaft abzusprechen, hat laut BGH keinen Anspruch auf Kostenersatz von der Gemeinschaft. Dieses Grundsatzurteil soll Eigentümergemeinschaften vor unerwarteten finanziellen Belastungen schützen.

Bundesgerichtshof
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Der Fall, über den die BGH-Richter entschieden, betraf eine Eigentümergemeinschaft, deren Teilungserklärung jeden Eigentümer dazu verpflichtete, sowohl seine Wohnung als auch gemeinschaftliche Sondernutzungsbereiche instand zu halten. Dies umfasste die Fenster und Rahmen des Gebäudes. Der Wohnungseigentümer ließ seine einfach verglasten Holzfenster durch Kunststoff-Fenster mit Dreifachisolierglas ersetzen, wie es andere Wohnungseigentümer auch bereits getan hatten. Die Eigentümerversammlung ging bis dahin fälschlich davon aus, dass die Erneuerung der Fenster Sache der jeweiligen Sondereigentümer sei. Dem widersprach der Eigentümer und verlangte Wertersatz, da er die Instandsetzungsaufgabe der Eigentümergesellschaft übernommen habe.

Der BGH entschied in seinem Urteil (AZ: V ZR 254/17), ein Ausgleich für eigenmächtig vorgenommene Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sei auch dann ausgeschlossen, wenn die Maßnahmen zwingend auch von der Gemeinschaft hätten vorgenommen werden müssen. Eine zuvor fehlerhaft ausgelegte Teilungserklärung könne darauf keinen Einfluss haben, und der Ausgleich ohne Auftrag liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider.

Die Senatsvorsitzende Christa Stresemann sagte dazu, prinzipiell müsse jede Sanierung auf Gemeinschaftskosten im Voraus in der Eigentümerversammlung beantragt und beschlossen werden. Dem Kläger sei auch kein Unrecht widerfahren, da er ja wegen der falschen Handhabung der Gemeinschaft in der Vergangenheit auch nicht die neuen Fenster der anderen Eigentümer habe mitfinanzieren müssen. Unter dem Strich habe er also wahrscheinlich gar kein Geld verloren.

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