Grundsteuer: Was Sie als Käufer darüber wissen müssen

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Die Reform läuft: Das Bundesverfassungsgericht hat im letzten Jahr die bisher angewandten Bemessungsgrundlagen der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt, weil die Einheitswerte seit 1964 nicht aktualisiert worden sind. Bis Ende 2019 hat der Gesetzgeber nun Zeit, die Grundsteuer zu reformieren, ab 2025 müssen die neuen Bewertungsgrundlagen angesetzt werden.

Grundsteuer
Bild von Steve Buissinne auf Pixabay


Die geplante Grundsteuerreform des Bundesfinanzministers stößt allerdings auf Widerstand in der Union. Flächenabhängige Berechnung gegen Wertabhängigkeit – hier scheiden sich die Geister. Immobilienkäufer sollten allerdings heute schon wissen, welche Kosten im Rahmen der Grundsteuer auf sie zukommen.

Wer zahlt Grundsteuer?
Jeder, der wohnt, zahlt sie – direkt oder indirekt durch seine Miete. Das soll sich allerdings in Zukunft ändern, dann werden nur noch die Eigentümer zur Kasse gebeten – Vermieter haben dann höhere Kosten. Im Gegensatz zur Grunderwerbssteuer, die nur beim Kauf fällig wird, ist die Grundsteuer ein jährlich zu entrichtender Posten.

Einheitswerte und Hebesätze
Jeder, der ein Grundstück besitzt, bekommt einmal jährlich von der Gemeinde eine Zahlungsaufforderung. Die Beträge variieren je nach Lage des Grundstücks, die Hebesätze sind regional verschieden. Fällig wird die Grundsteuer zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Informationen zur Grundsteuer
– Jeder Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks muss Grundsteuer zahlen; Vermieter dürfen die Grundsteuer aber im Rahmen der Nebenkosten umlegen.
– Die Grundsteuer A (agrarisch) betrifft Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft; die Grundsteuer B (baulich) wird für bebaute oder bebaubare Grundstücke und für Immobilien erhoben.

Grundsteuer B – Drei Faktoren zur Berechnung
Der Einheitswert legt die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert des Grundbesitzes. Die Grundsteuermesszahl ist der zweite Faktor, hierfür gibt es festgelegte Staffelungen, die sich in den alten und neuen Bundesländern unterscheiden. Der Hebesatz ist ein von den Gemeinden festgelegter Wert. Zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten herrscht hier ein großer Unterschied.

Änderungen am Gebäude? Änderung der Grundsteuer
Wer einen Anbau hinstellt, ein Gebäude abreißt oder sein Grundstück aufteilt, muss mit einer Änderung der Grundsteuer rechnen, da sich auch der Wert des Grundbesitzes damit ändert. Steuererhöhungen passieren auch dadurch, dass die Gemeinde ihren Hebesatz erhöht.

Eigentümerwechsel – was ändert sich an der Steuer?
Grundsätzlich bleibt der Steuersatz bestehen, wenn der Grundstückeigentümer wechselt – Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Ausnahmen gibt es nur, wenn mit dem Verkauf auch Veränderungen am Grundbesitz vorgenommen werden. Es zahlt immer derjenige, der zum 1. Januar Eigentümer war. Eine Aufteilung der Steuerlast kann aber im Kaufvertrag geregelt werden.

Grundsteuerbefreiung – geht das?
Besitzer von denkmalgeschützten Häusern können sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien lassen, da die Kosten zum Umbau oder Erhalt eines solchen schützenswerten Gebäudes in der Regel besonders hoch sind.

Steuererlass für Mietausfälle
Einen Steuererlass können sich auch Vermieter mit hohen, nicht selbst verschuldeten Mietausfällen erhoffen. Mietausfälle um 50 Prozent mindern die Grundsteuer um ein Viertel, für einen Totalausfall gibt es sogar die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Hierfür muss bis zum 31. März des Folgejahres ein Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt gestellt werden.

Vermieter legen um
Die Grundsteuer gilt als öffentliche Last des Gebäudes und darf somit laut Betriebskostenverordnung in den Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Sonderregelungen gelten nur für Gewerbeflächen.

Unser Tipp:
Mit dieser Formel berechnen Sie Ihre Grundsteuer:

Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) x (Hebesatz/100) = jährlicher Grundsteuerbetrag

Die jeweiligen Werte können Sie beim zuständigen Finanzamt und der Gemeinde erfragen.

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  10. August 2021

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