Mietkauf – So funktioniert der “Ratenkauf” von Immobilien

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Ein Eigenheim zu besitzen ist der Wunsch vieler Menschen. Es gibt unterschiedliche Wege, sich diesen Wunsch zu erfüllen. Für die Realisierung sind die Experten der Baufi Berater die richtigen Ansprechpartner.
Meist werden Immobilien über einen Kredit finanziert, in manchen Fällen sogar direkt in bar bezahlt. Leider verfügen manche Menschen nicht über die dafür notwendige Bonität beziehungsweise das notwendige Eigenkapital. Allerdings gibt es auch noch eine weitere Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Dabei handelt es sich um den sogenannten Mietkauf. Dabei kann eine Immobilie in Raten bezahlt werden.

Mieten oder Kaufen
Mieten oder Kaufen

Was genau darunter zu verstehen ist, wie der Mietkauf im Detail funktioniert und in welchen Fällen er sinnvoll sein kann, soll in diesem Beitrag näher beschrieben werden.

Was versteht man unter einem Mietkauf?

Ein Mietkauf stellt eine Kombination aus der Miete und des Kaufs einer Immobilie dar. Dadurch erhält der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses die Möglichkeit, diese/s in Raten abzubehalten, während er es bewohnt.
Bereits bei Abschluss des Mietvertrages wird dabei der Kaufpreis für die Immobilie und dessen Fälligkeitsdatum festgelegt.
Es ist deshalb nicht zwingend notwendig, dass der Mieter einen Kredit bei der Bank zur Finanzierung der Immobilie aufnimmt. Stattdessen werden die monatlichen Mietzahlungen entweder anteilig oder vollständig als Tilgungsraten für den Kaufpreis an den Vermieter bezahlt. Der dadurch angesparte Betrag wird dann zum Zeitpunkt des Kaufes mit dem vereinbarten Kaufpreis verrechnet. Somit wird im übertragenen Sinne dem Käufer durch den Verkäufer ein Kredit bewilligt.
Teilweise wird zu Beginn des Mietverhältnisses eine Anzahlung an den Vermieter beziehungsweise den Verkäufer geleistet.
In manchen Fällen lässt sich diese Anzahlung auch mit den Mietzahlungen verrechnen. Diese fallen dann etwas höher als regulär aus.

Generell ist zwischen zwei Formen des Mietkauf zu unterscheiden. Bei einem klassischen Mietkauf ist der Kauf der Immobilie fester Vertragsbestendteil und somit für den Mieter, der in diesem Fall auch der Käufer ist, verpflichtend.

Neben dieser festen Vereinbarung zum Mietkauf gibt es auch den optionalen Mietkauf. Hierbei wird dem Mieter einer Immobilie vertraglich eine Kaufoption eingeräumt. Ob dieses Angebot angenommen wird, kann bei dieser Form des Mietkauf in der Regel während des gesamten Fortbestehens des Mietverhältnisses entschieden werden. Dadurch wird dem Mieter ein Vorkaufsrecht für das gemietete Objekt eingeräumt.

In welchen Fällen kann ein Mietkauf sinnvoll sein?

Ein Mietkauf ist vor allem für Mieter, die keinen Kredit zum Kauf des gemieteten Hauses beziehungsweise der gemieteten Wohnung aufnehmen möchten, oder können, geeignet. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Leistung einer eventuell notwendigen Anzahlung für einen Kredit vorhanden ist. Auch für selbstständig arbeitende Kaufinteressenten kann dieses Modell eventuell sehr interessant sein. Oftmals sind deren Einnahmen nicht regelmäßig, was das Erhalten eines klassischen Kredits bei einer Bank unter Umständen erschweren kann.

Ein Mietvertrag mit Kaufoption ermöglicht es dem Mieter außerdem, einige Zeit in der Wohnung oder dem Haus zu wohnen, bevor er eine Kaufentscheidung trifft. Dadurch hat er die Möglichkeit, diese/s intensiv kennenzulernen und sich viel Zeit für das Treffen seiner Entscheidung zu lassen.

Auch für den Eigentümer des entsprechenden Objekts kann es sinnvoll sein, seinem Mieter einen Mietkauf beziehungsweise diesem eine vertraglich festgeschriebene Kaufoption anzubieten. Auf den Erlös des Verkaufes einer Vermieteten und somit fremdgenutzten Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf ist eine Spekulationssteuer zu zahlen. Ist diese Frist zu dem Zeitpunkt, in dem der neue Mieter einzieht, noch nicht vorüber, so kann diese über einen Mietkauf überbrückt werden. Der Kaufinteressent kann bereits in die Wohnung oder das Haus einziehen und beginnen, diese(s) abzuzahlen. Der eigentliche Verkaufstermin kann dann auf das Ende der Zehnjahresfrist gelegt werden. Somit profitieren auf diese Weise sowohl der Eigentümer der Immobilie als auch der Kaufinteressent beziehungsweise der Mieter.

Welche Rechtlichen Aspekte sind bei einem Mietkauf zu beachten?

Grundsätzlich gilt bei einem Mietkauf, analog zu einem klassischen Immobilienkauf, dass sich auf einen Kaufpreis geeinigt werden muss. Dieser wird bereits bei Vertragsabschluss festgeschrieben. Eine klare gesetzliche Regelung für Mietkauf existiert nicht.
Bis zu dem Zeitpunkt des eigentlichen Kaufes findet deshalb bei einem Mietkauf das klassische Mietrecht Anwendung. Die Basis dafür bildet dabei der Mietvertrag. Erst wenn der tatsächliche Kauf stattfindet, gilt das Kaufrecht auf der Basis des Kaufvertrages.

Ein Mietkaufvertrag muss, wie auch ein regulärer Immobilienkaufvertrag, in jedem Fall notariell beurkundet werden.

Was sind die Vor- und Nachteile eines Mietkauf?

Eine Immobilie über einen Mietkauf zu erwerben klingt vorerst für viele Menschen sehr verlockend. Allerdings dieses Unterfangen auch gewisse Risiken.

Der größte Vorteil aus Käufersicht ist derjenige, dass im Allgemeinen keine Bank in die Finanzierung der Immobilie mit einbezogen werden muss. Auch fehlendes Eigenkapital für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kann mit Hilfe eines Mietkauf umgangen werden.
Allerdings ist es meist so, dass die monatlichen Mietzahlungen etwas höher als die reguläre Miete ausfallen.

Als Mietkäufer ist man nicht nur wegen des bestehenden Mietvertrages von seinem Vermieter abhängig. Kommt es beispielsweise vor, dass der Vermieter beziehungsweise der Verkäufer während des Mietkauf zahlungsunfähig wird, kann das zu Problemen führen. Der Vermieter ist zu diesem Zeitpunkt noch der Eigentümer der Immobilie. Soll diese nun aufgrund von Insolvenz versteigert werden, verliert der Mietkäufer die bisher geleisteten Raten.

Ein weiteres Risiko besteht darin, über einen Mietkauf deutlich mehr für die Immobilie zu bezahlen, als es bei einer regulären Bankfinanzierung der Fall wäre. Dabei ist der prozentuale Anteil der Miete, der monatlich als Tilgung gezahlt wird, entscheidend. Da meistens nicht der gesamte Anteil der gezahlten Miete in diese Tilgung miteinfließt, zahlt der Mieter sowohl einen Miet- als auch einen Kaufanteil pro Monat an den Vermieter.
Der monatlich in die Tilgung für das Haus oder die Wohnung einfließende Anteil der Miete sollte immer bei über 80% liegen. Andernfalls kassiert der Vermieter doppelt: einmal für das Recht, dass der Mieter in der Wohnung leben darf und einmal in Form der Tilgungsrate.

Leider kommt es hin und wieder zu ungültigen Mietkäufen durch nicht rechtlich wirksame Verträge. Es ist zu beachten, dass der den Mietkauf beinhaltende Vertrag in jedem Fall notariell beurkundet sein muss.

Ein Mietkauf kann selbstverständlich nur dann sinnvoll sein, wenn der Kaufinteressent auch die Absicht hat, mindestens bis zum Verkauf der Immobilie, diese selbst zu nutzen. Es handelt sich meist um ein sehr langfristiges Verfahren, aus diesem Grund sollte ein Mietkauf nur dann in Betracht gezogen werden, wenn die entsprechende Immobilie auch langfristig genutzt werden soll.

Letztendlich muss die Sinnhaftigkeit eines Mietkauf für jeden Fall individuell geprüft und bewertet werden.

Bei Fragen zu dem Thema Mietkauf von Immobilien ist es empfehlenswert, sich an die Experten der Baufi Berater zu wenden. Diese helfen gerne deutschlandweit telefonisch oder per Videochat weiter. Das Team der Baufi Berater ist außerdem auch auf dem Gebiet der Baufinanzierung und der Suche nach einer passenden Immobilie der richtige Ansprechpartner.

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  27. Juli 2021

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